Miten vuokratuotto lasketaan oikein?
Nettotuotto = (kuukausivuokra − hoitovastike) × 12 ÷ (velaton hinta + varainsiirtovero + välittömät remontit). Yleisin virhe on laskea tuotto pelkästä kauppahinnasta ilman yhtiölainaa ja varainsiirtoveroa — se saa kohteen näyttämään todellista paremmalta. Varainsiirtoveron määrän voit tarkistaa varainsiirtoverolaskurista.
Esimerkki
Velaton hinta 120 000 €, vuokra 750 €/kk ja hoitovastike 180 €/kk: varainsiirtovero on 1 800 €, joten hankintahinta on 121 800 €. Nettovuokra on 570 € × 12 = 6 840 €/v ja nettotuotto 5,6 %. Jos kohteeseen tarvitaan heti 10 000 €:n pintaremontti, tuotto putoaa 5,2 %:iin — siksi remontit kuuluvat aina laskelmaan.
Usein kysytyt kysymykset
Mikä on hyvä vuokratuotto?+
Nyrkkisääntönä 4–6 %:n nettotuottoa pidetään kohtuullisena kasvukeskuksissa; pienemmillä paikkakunnilla tuottovaatimus on korkeampi, koska arvonkehitys ja likviditeetti ovat heikompia. Tuottoprosenttia tärkeämpää on laskea se oikein — velaton hinta, vastike ja varainsiirtovero mukana.
Miksi laskurissa käytetään velatonta hintaa?+
Yhtiölainaosuus on yhtä lailla asunnosta maksettavaa hintaa kuin kauppahintakin — ja rahoitusvastike sen hoitamiseen tulee vuokratuoton päälle. Velattomalla hinnalla eri kohteiden tuotot ovat vertailukelpoisia.
Miten vuokratuloa verotetaan?+
Vuokratulo on pääomatuloa (vero 30 %, yli 30 000 €:n pääomatuloista 34 %). Verotettavasta tulosta saa vähentää hoitovastikkeen, vuosikorjaukset ja muut hankkimiskulut — ja tuloutetun rahoitusvastikkeen. 5 %:n bruttotuotto tarkoittaa siis karkeasti 3,5 %:n tuottoa verojen jälkeen.
Kannattaako sijoitusasunto ostaa velalla?+
Velkavipu kasvattaa oman pääoman tuottoa, jos vuokratuotto ylittää lainakoron — ja tappiota, jos ei ylitä. Korkotason noustessa vivun riski realisoituu nopeasti: laske aina, kestääkö kassavirta myös 2 prosenttiyksikköä korkeamman koron.