Bruttotuotto vs. nettotuotto — miksi ero on iso
Bruttotuotto lasketaan pelkästä vuokrasta suhteessa hintaan eikä huomioi hoitovastiketta, varainsiirtoveroa tai remontteja — se on nopea vertailuluku, mutta antaa liian optimistisen kuvan. Nettotuotto vähentää nämä kulut, ja se on ainoa vertailukelpoinen luku eri kohteiden välillä. Varainsiirtoveron määrän näet varainsiirtoverolaskurista.
Esimerkki: kaksi näennäisesti samanlaista kohdetta
Kaksi 120 000 €:n kauppahinnan asuntoa voivat näyttää samalta, mutta jos toisessa on 20 000 € yhtiölainaa ja toisessa ei lainkaan, velaton hinta on 140 000 € vs. 120 000 € — ja sama 750 €:n kuukausivuokra tuottaa selvästi eri prosentin. Laske molemmat oikein samalla kaavalla vuokratuottolaskurilla ennen kuin vertailet niitä.
Laske sijoitusasunnon netto- ja bruttotuotto oikein.
Usein kysytyt kysymykset
Miksi velaton hinta on oikea lähtökohta, ei kauppahinta?+
Asunto-osakkeen yhtiölainaosuus on yhtä lailla asunnosta maksettavaa hintaa kuin kauppahintakin, ja siitä perittävä rahoitusvastike syö vuokratuottoa. Jos laskee tuoton pelkästä kauppahinnasta, velaton kohde näyttää keinotekoisen hyvältä verrattuna velattomaan.
Miten remontit ja yhtiölaina vaikuttavat tuottoon?+
Tulevat linjasaneeraukset ja putkiremontit kannattaa hinnoitella mukaan hankintahintaan jo ostovaiheessa, koska ne toteutuessaan syövät tuoton väliaikaisesti tai pysyvästi. Isännöitsijäntodistuksesta näkee sekä yhtiön lainakannan että tulevat remonttisuunnitelmat.
Onko vuokratuotto sama asia kuin oman pääoman tuotto (ROI)?+
Ei suoraan — vuokratuotto lasketaan koko hankintahinnasta (myös velkaosuudesta), kun taas oman pääoman tuotto lasketaan vain sijoitetusta omasta rahasta. Velkavipu voi nostaa oman pääoman tuoton vuokratuottoa korkeammaksi, jos vuokratuotto ylittää lainakoron.
Kannattaako valita korkean tuottoprosentin vai hyvän sijainnin kohde?+
Korkean tuoton kohteissa (usein pienillä paikkakunnilla) riski on suurempi: vuokralaisen vaihtuvuus, tyhjät kuukaudet ja heikko arvonkehitys syövät helposti tuottoeron. Kasvukeskuksen maltillisempi tuotto yhdistettynä parempaan likviditeettiin ja arvonnousuun on usein turvallisempi kokonaisuus.